1. 出海笔记首页
  2. 出海头条

腾讯字节Zoom落地新加坡,数据中心REITs要备胎转正?


腾讯字节Zoom落地新加坡,数据中心REITs要备胎转正?


从网上商城、线上直播购物的消费社交需求到语音、视频会议的日常工作/教育需求,人们倾向于更多的通过电话和互联网进行交流,这无疑极大地刺激了数据中心的业务,并使之成为互联网高速发展时代必不可少的基础设施。政策推动之下,REITs投资市场也逐渐将关注点投向这一特殊物业类型。预测,近几年将有更多数据中心REITs推出,快速回收大量现金流,降低杠杆率,助力数据中心厂商轻资产转型。


本文经授权转载自公众号房产与科技(ID:proptech)

2020-09-15


2020年上半年,在全球封锁的大环境下,办公、教育、消费、社交需求激增。视频会议平台Zoom从去年12月的1000万次会议/天增加到今年3月的2亿次会议/天;全美最大的有线系统公司Comcast,自3月1日以来其网络流量增长了32%;而在最繁忙的互联网交换枢纽之一Frankfurt DE-CIX上,流量达到了历史最高水平。


从网上商城、线上直播购物的消费社交需求到语音、视频会议的日常工作/教育需求,人们倾向于更多的通过电话和互联网进行交流,这无疑极大地刺激了数据中心的业务,并使之成为互联网高速发展时代必不可少的基础设施。


政策推动之下,REITs投资市场也逐渐将关注点投向这一特殊物业类型。


据统计,还有其他一些互联网公司,如亚马逊、NTT、中国电信、Telehouse和Cyxtera等,都有相当大规模的数据中心供出租。不过,它们不属于不动产投资信托基金,因此不在统计之内。


放眼整个亚洲市场,仅有新加坡吉宝数据中心房地产投资信托(Keppel DC REIT)一支纯数据中心REIT,丰树工业信托和腾飞房地产信托的投资组合也有所涉及,预期未来将有更多的发展。本篇将主要结合吉宝数据中心REIT2015-20201H业绩报告,从组织架构、资产组合、历史表现等多个方面对吉宝数据中心REIT进行全面解析,以期为中国数据中心REITs发展和评估提供一些参考和指导。


注:

互联网数据中心(Internet Data Center),即IDC,是信息集中处理、存储、传输、交换、管理的物理空间。数据中心主要提供互联网基础服务,一般需具备完善的硬件及服务,如:高速互联网接入宽带、高性能服务器、可靠的机房环境等。IDC运营商为客户提供互联网基础平台服务(主机托管、虚拟主机、数据储存等)以及各种增值服务(宽带管理服务、域名系统、数据库系统、数据备份服务等)。


数据中心房地产投资信托基金(Data Center Real Estate Investment Trust ,以下简称“DC REIT”)直接或间接投资于用于数据中心用途的多元化房地产组合。



吉宝数据中心房地产投资信托基金(以下简称“吉宝DC REIT”)于2014年12月12日在新加坡证券交易所(SGX-ST)上市,是亚洲首家在新加坡交易所上市的纯数据中心房地产投资信托基金。吉宝DC REIT 直接或间接投资于用于数据中心用途的多元化房地产组合。

1

吉宝DC REIT组织架构


吉宝讯通(Keppel T&T)作为吉宝DC REIT 的发起人,享有信托基金的优先购买权;吉宝DC REIT 由基金管理人―吉宝DC REIT 管理有限公司管理,而吉宝资本(Keppel Capital)和吉宝讯通(Keppel T&T)各享吉宝DC REIT 管理有限公司50% 的股权。


吉宝资本(Keppel Capital)是亚洲顶级的资产管理公司,管理资产规模近290 亿新币,遍及全球主要房地产市场。基金管理人的主要目标是为房地产投资信托基金的单位持有人提供持续稳定的分配,以及在保持最佳资本结构的同时实现资产组合的长期增长。


对于数据中心这一特殊的业态,设备设施及能源管理尤为重要。吉宝DC REIT 的设备设施管理方由不同物业的设施管理协议任命。


腾讯字节Zoom落地新加坡,数据中心REITs要备胎转正?


需要说明的是,吉宝集团的数据中心具有“两权分立”的组织架构。吉宝集团数据中心控股公司(KDCH)在新加坡建设和运行数据中心,而吉宝集团地产投资信托(Reit)公司拥有和管理其在全球的数据中心资产,二者都是吉宝集团的一部分。


吉宝集团数据中心控股公司(KDCH)是一家合资企业,成立于2011年,由吉宝置业和吉宝讯通(吉宝T&T)两个公司组建而成;购买这个数据中心设施的吉宝集团地产投资信托(REIT)公司也是一家合资企业,是由吉宝讯通(吉宝T&T)的一部分和吉宝资本公司组建而成。

2

吉宝DC REIT资产组合


根据吉宝DC REIT2015-2019年报、2020半年报以及其他资料整理,吉宝DC REIT 自2014 年12 月12 日上市以来,资产物业组合不断扩大,投资区域范围也随之扩展至欧洲及亚太地区的更多国家。


2015 年起先后收购了位于澳大利亚、英国、荷兰、爱尔兰、德国、意大利、新加坡的十一处物业。截止至2020年6月30日,吉宝DC REIT 共包含19个物业,其中18 个为成熟运营项目,1 个为开发中项目并计划于2021 年上半年建成入市。物业资产遍及欧洲和亚太地区的8个国家,全部物业可租赁面积约18.9万平方米,物业估值约26.83亿新币。


腾讯字节Zoom落地新加坡,数据中心REITs要备胎转正?
腾讯字节Zoom落地新加坡,数据中心REITs要备胎转正?

注:以上数据根据吉宝DC REIT 最新半年报及官网数据整理得出,财报截止日期为2020 年6月30 日。


  • 吉宝DC REIT 于2019 年第四季度收购的Kelsterbach数据中心已被纳入吉宝DC REIT 资产组合;

  • Intellicentre 3 East Data Centre 正在建设中,预计于2021年上半年建成,未被纳入吉宝DC REIT资产组合。

3

吉宝DC REIT历史表现


股利维度——分派收益率


吉宝DC REIT 的每基金单位分派额(每股股息,DPU)自2015 年呈增长趋势,2015 年至2019年期间,其年复合增长率达4%。2015 年至2019 年底,吉宝DC REIT 的平均分派收益率为4.95%,2015 年是历年分派收益率最高的一年,约为6.4%,2019 年分派收益率最低,约为3.2% 。


相比于新加坡全部REITs 的分派收益率,吉宝DC REIT 自IPO 以来历史分派收益率均低于新加坡平均水平,一方面因为数据中心在运营中需投入大量的运营费用,包括设备更新和置换的成本,吉宝DCREIT 会预留部分收入作为未来的资本性支出。更为主要的原因是吉宝DC REIT 的股价在过去几年中一直居高不下且增长较快,造成分派收益率水平较低。


腾讯字节Zoom落地新加坡,数据中心REITs要备胎转正?

数据来源:吉宝DC REIT年报,地产与科技整理


效率维度——营业费用率


营业费用率是指从事经营活动所需花费的各项费用在营业收入中的比重。计算公式:营业费用率=营业费用 /营业收入×100%。该项指标越低,说明营业过程中的费用支出越小,获利水平越高。


截止2019年12月31日,吉宝DC REIT的营业费用率为45%,与一般的房地产项目REITs相比,这一比率要高出很多,这主要是因为能源费用的支出。并且,随着吉宝DC REIT所持物业逐年增加,营业费用率也呈上升趋势。


腾讯字节Zoom落地新加坡,数据中心REITs要备胎转正?

数据来源:吉宝DC REIT年报,地产与科技整理


数据中心运营产生的水电费用在长期运营成本中所占比率较大,尤其是电力费用一般在运营成本中所占比率约为40%,大型或超大型数据中心的电力费用一般会达到长期运营成本的60%左右。因此,数据中心在运营期间如何有效节约电力成本是数据中心绿色节能的关键所在。这也是吉宝数据中心控股公司一直在努力解决的问题。


几个月前,吉宝数据中心控股公司提出了“浮动数据中心”概念与方案,即利用海上“空间”和“海水/再气化”冷却技术,采用自供电(液化天然气)+可再生能源,为每个浮动数据中心模块配比10 兆瓦电力,同时通过冷能回收、模块化设计,达到减少土地需求、减少需水量的目的。


此外,吉宝数据中心还参与了一个单独的项目,以收集液化天然气再气化技术所产生的冷能用以冷却数据中心。


腾讯字节Zoom落地新加坡,数据中心REITs要备胎转正?


杠杆维度——杠杆率和利息覆盖倍数


杠杆率【Aggregate leverage(%)】是指资产负债表中总资产与权益资本的比率,是衡量负债风险的指标。杠杆是一把双刃剑,当企业盈利时,增加杠杆能扩大盈利,但是加的过多,风险就会上升。因此高杠杆带来收益的同时也放大了风险。


今年,新加坡金融管理局将杠杆率从45%调整到了50% 。吉宝DC REIT杠杆率一般保持在30% 左右,低于新加坡REITs 的平均杠杆率36.3% ,2019年杠杆率为30.7%


利息覆盖倍数【Interest coverage ratio (times)】体现了一个企业的偿付能力和盈利能力。吉宝DC REIT 的利息覆盖倍数一直呈现上升趋势,2019 年第四季度更是达到了13.3倍的历史最高水平,且债务成本仅为1.7%,为信托基金提供充分的财务灵活性和足够的债务空间。


腾讯字节Zoom落地新加坡,数据中心REITs要备胎转正?

数据来源:吉宝DC REIT年报,地产与科技整理


收入维度——总收入、可分配收入


截止至2020年6月30日,Keppel DC REIT总收入从2019年上半年0.95亿美元增长到1.24亿美元,同比增长29.8%。净资产收益(NPI)从2019年上半年的0.86亿美元跃升至1.14美元,同比增长32.1%。上半年可分配收入同比增长38%,至7,498万美元,而每股分配收入同比增长13.6%,从0.0385美元增至0.04375美元。


业绩强劲的原因是该公司在2019年第四季度完成收购DC1 和Keppel DC Singapore 4 两处物业,以及Kelsterbach数据中心于5月份增设,使REIT管理的资产增加到约28亿美元。


物业维度——物业占用率,租户,租赁期


物业占用率>92%

尽管吉宝DC REIT 在2014 年上市以后每年都收购新的物业,但其资产组合的出租率长期保持在92%以上。截止至2020年6月30日,吉宝DC REIT投资组合入住率仍保持健康,为96.1%。


就出租率的横向比较而言,吉宝DC REIT 在澳洲、英国及德国收购的物业展现出更好的运营状态,自2017 年以来出租率均为100%,同期马来西亚的数据中心出租率只有60%-65% 。


租户多元


吉宝DC REIT 的客户涉及互联网公司、电信企业、IT服务公司、金融服务公司及其他类型企业,共拥有80个客户,相较于2014 年IPO 时租户数量上涨90.5%,从租户对物业的认可层面证明了吉宝DC REIT 多年来物业运营的成功。


腾讯字节Zoom落地新加坡,数据中心REITs要备胎转正?


在业务类型上,吉宝DC REIT持有的物业提供服务器托管、定制化租赁和毛坯租赁等服务内容。因定制化租赁、毛坯租赁业务租户结构单一,其物业出租率水平基本为100% 。服务器托管业务租户较为多样,其物业出租率水平也差异较大。


租赁期>7年


吉宝DC REIT 物业组合的加权平均租赁期(WALE)一直保持在7 年以上,保证了信托基金的稳定收入。2020年上半年,吉宝DC REIT 物业组合的加权平均租赁期为7.4 年,不同服务类型租期期限差异较大,服务器托管的加权平均租赁期为2.8年,定制化租赁和毛坯租赁的加权平均租赁期分别为11.5年和8.1年。不到5%的租约将于2020年到期。REIT有2.6%的总净可租面积(NLA)在下半年更新。


此外,基金经理还开始邀请客户进行早期更新,并将2021年到期的NLA总额从2019年年底的10.7%降至6.2%。

4

总结


以上我们结合时间轴从组织架构、物业组合、管理、投资、收益等多个层面对吉宝数据中心房地产投资信托的整体表现进行了横向和纵向的深度分析。不难看出,吉宝数据中心REIT自2014年底成立以来,一直呈现出强劲的增长势头。它的股息每年都在增长,股价在过去近6年翻了一番。1年期、3年期、5年期总回报率分别以83.3%、39.3%、29.3%持续高居第一位,更是充分反映出吉宝数据中心REIT在市场低迷期收益的稳定性。


此外,投资者一致认可数据中心拥有很大的发展前景,甚至愿意在这一新兴物业上进行投资。我们预期这将是未来几年增长最快的房地产投资信托基金,同时会有更多数据中心REITs推出,快速回收大量现金流,降低杠杆率 ,主力数据中心厂商轻资产转型。

参考资料:


Keppel DC REIT财报:2015-2020.1H;

Equinix, Digital Realty, CyrusOne, CoreSite , QTS Realty 2019年财报;

NAREIT数据;

戴德梁行:2019亚洲房地产投资信托基金REITs研究报告。





END





   如有兴趣投稿、商务合作、或求职

欢迎添加微信:505638092或扫码加好友

腾讯字节Zoom落地新加坡,数据中心REITs要备胎转正?

推荐

阅读


我们为您准备了7点5度的文章精选,如您感兴趣,

请点击下方图片链接。

喜欢本篇内容请给我们点个在看

作者:船长 来源:船长

本文为作者独立观点,不代表出海笔记立场,如若转载请联系原作者。